Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten van projecten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid. Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 20.1.  
In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling van de boekwaarde van de grondexploitaties  weergegeven.

In 2019 is er per saldo voor € 9,7 mln. meer aan kosten gemaakt, waardoor de boekwaarde verder is opgelopen tot € 40,4 mln. Uiteindelijk is het streven om de boekwaarde minimaal naar nul te krijgen met de mogelijke subsidies en verkoop van de gronden.

De verwachting van de nog te maken kosten, de nog te realiseren opbrengsten en het eindresultaat voor de grondexploitaties wordt hierboven weergegeven. Uiteraard is er onzekerheid of de totaal geraamde eindwaarde van € -4,8 mln. voordelig ook daadwerkelijk behaald zal worden. Het is mogelijk om de eindwaarde terug te rekenen naar 31-12-2019. Bij de berekening hiervan wordt gebruik gemaakt van een percentage van 2%, waardoor de verwachte contante waarde op € -3,7 mln. voordelig komt.
Het beleidsuitganspunt is dat grondexploitaties minimaal kostendekkend moeten zijn. Op basis van de recente ramingen is het de verwachting dat dit voor Inverdan niet gaat lukken en is er een verliesvoorziening gevormd van € 0,6 mln. op contante waarde. Op eindwaarde is het verlies € 0,7 mln., waardoor er voor de komende jaren een bedrag uit de ARG zal moeten worden genomen om het verschil aan te vullen.
In de tabel hieronder zijn de zeven actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling van de boekwaarde van de exploitatie overeenkomsten  weergegeven.

Volgens de financiële tabellen hierboven wordt er een voordelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 0,5 mln. Vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente worden niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan geboekt. Zo worden kosten tot aan het moment van ondertekening van de overeenkomst vaak ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Hierdoor eindigt een plan dan met een positief eindsaldo. Dit eindsaldo komt dan ten gunste van de algemene reserve grondzaken (ARG).
In de tabel hieronder staan alle actieve plannen waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken

De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.

Ontwikkeling van de ARG (bedragen x € 1.000)

In de begroting werd een vrijval van de (verlies)voorziening voor de grondexploitaties verwacht van €  0,3 mln. In werkelijkheid is er in 2019 € 0,3 mln. aan de (verlies)voorziening toegevoegd voor de grondexploitatie Inverdan, waardoor deze nu op € 0,6 mln. (contante waarde) staat. Daarnaast is er € 0,4 mln. winst genomen naar leiding van de bijgestelde ramingen en gerealiseerde grondverkopen voor de grondexploitatie HoogTij. Vanuit de projecten met een exploitatieovereenkomst is er € 0,07 mln. bijgedragen aan de ARG, waardoor de ARG per ultimo 2019 op € 7,6 mln. staat. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar MPG 20.1.
De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,0 mln. Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.
Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2019 voor de omvang van de ARG € 7,5 miljoen. De bovenstaande tabel laat zien dat er voor de jaren 2020 t/m 2022 afdrachten uit de ARG staan gepland naar de AR. In de begroting is hier nog geen rekening mee gehouden. Bij de actualisatie van MPG 20.1 is er rekening gehouden met het gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad inzake de PAS, door de uitgaven en inkomsten één jaar door te schuiven. De financiële effecten hiervan kunnen nu nog worden opgevangen binnen de plannen, maar als het langer gaat duren zal dit zijn effect gaan krijgen. Vanuit het Rijk is er nu nog geen duidelijkheid gekomen hoe verder om te gaan met de PAS, daarnaast hebben we nog geen risico hiervoor opgenomen in de uitgebreidere risico inventarisatie van het MPG 20.1.